L'abitabilità




Di cosa si tratta?

La licenza di abitabilità (o di agibilità) consiste in un provvedimento amministrativo rilasciato dal Comune in cui è situato l’immobile che attesta l’idoneità del medesimo ad essere adibito ad uso abitativo.

Tale idoneità viene riscontrata verificando la statica dell'edificio e la sua salubrità ed accertando che siano soddisfatti alcuni criteri principalmente riguardanti la distribuzione dei vani e le volumetrie, nonché consistenza, dislocamento e funzionalità degli impianti essenziali (principalmente quelli idrico e fognario). In tempi recenti alle verifiche da effettuarsi si sono aggiunte quelle relative alle nuove normative di sicurezza, antinfortunistica, accessibilità e risparmio idrico ed energetico.

È indispensabile per procedere ad una compravendita?

Il rilascio dell’abitabilità o l’avvenuta segnalazione certificata di abitabilità non è un requisito richiesto dalla legge per la compravendita di un immobile.

Tuttavia, l’Acquirente ha il diritto di essere informato già in sede di trattativa circa l’esistenza o meno dell’abitabilità. Il predetto certificato, infatti, riveste una rilevanza di natura essenziale, avendo l'acquirente interesse ad ottenere la proprietà di un immobile idoneo ad assolvere la funzione economico sociale nonché a soddisfare i bisogni che inducono all'acquisto e, cioè, la fruibilità e la commerciabilità del bene.

La Corte di Cassazione ha recentemente considerato giustificato il rifiuto del promissario acquirente di stipulare la compravendita definitiva di un immobile privo dei certificati di abitabilità o di agibilità, pur se il mancato rilascio dipenda da inerzia del comune, nei cui confronti, peraltro, è obbligato ad attivarsi il promittente venditore. (Cass. civ., sez. II, 30-01-2020, n. 2196).

La Suprema Corte ha altresì statuito che la mancata consegna o il mancato rilascio del certificato di abitabilità (o agibilità), ovvero l'insussistenza delle condizioni perché tale certificato venga rilasciato, pur non incidendo sul piano della validità del contratto, integrano un inadempimento del venditore con conseguente obbligo di risarcimento del danno derivante dalla ridotta commerciabilità del bene, salvo che quest'ultimo non abbia espressamente rinunciato al requisito dell'abitabilità o comunque esonerato il venditore dall'obbligo di ottenere la relativa licenza. (Cass. civ. [ord.], sez. VI, 05-06-2020, n. 10665).

Cosa succede in sua assenza?

Occorre prima di tutto capire le ragioni di tale assenza. Ciò potrebbe derivare dall’inerzia del costruttore, pur in presenza dei requisiti per l’ottenimento, oppure dall’assenza di tali requisiti. La differenza consiste nel fatto che nel primo caso, l’abitabilità sarà comunque ottenibile in futuro, nel secondo, invece, non potrà essere successivamente ottenuta.

Va inoltre segnalato che alcune Banche, in sede di istruttoria per la concessione del mutuo, richiedono la presenza dell’abitabilità. In tali casi, pertanto, l’eventuale assenza può rappresentare una causa di rigetto della richiesta di finanziamento per l’acquisto dell’immobile.

Come ottenerla?

L’abitabilità nasce come provvedimento riguardante l’intero fabbricato. Pertanto, per effettuare la richiesta è necessaria una delibera condominiale che dia mandato all’amministratore di affidare ad un tecnico abilitato il relativo incarico approvando il preventivo dei costi, che saranno ripartiti tra tutti i condomini.

In presenza di lavori di ristrutturazione importanti nell’appartamento, è possibile effettuare una Segnalazione Certificata di Abitabilità per la singola unità immobiliare. Al fine di verificare la percorribilità di tale ipotesi nel caso specifico, è opportuno consultare un tecnico abilitato.


Federico Castorina

Notaio

Visita il mio sito web

7 visualizzazioni0 commenti

Post recenti

Mostra tutti

Newsletter

Rimani sempre aggiornato leggendo in anteprima i nuovi articoli.

© 2020 by Open Innovation BCorp