Diritto di superficie e affrancazione

Aggiornato il: 16 ott 2020




Che cos’è il diritto di superficie?

L’art. 952 c.c. dispone che “il proprietario può costituire il diritto di fare e mantenere al disopra del suolo una costruzione a favore di altri, che ne acquista la proprietà. Del pari può alienare la proprietà della costruzione già esistente, separatamente dalla proprietà del suolo”.

Alla base del diritto di superficie vi è la separazione della proprietà del suolo da quella della costruzione. Essere proprietario superficiario di una casa significa essere proprietario dell’edificio, ma non del terreno su cui poggia.

Solitamente il proprietario del suolo è il Comune. A partire dagli anni ’60, si sono susseguiti numerosi interventi di edilizia popolare finanziati dallo Stato. Le aree su cui sorgono i fabbricati così costruiti erano di proprietà del Comune, che ha concesso al costruttore il diritto di superficie e ha mantenuto per sé la proprietà del suolo.

La proprietà superficiaria è una proprietà piena ed esclusiva sulla costruzione. Semplicemente, non si estende al suolo su cui poggia il fabbricato. Da un punto di vista pratico, di vita quotidiana, l’essere proprietario superficiario non comporta alcuna differenza rispetto all’essere pieno proprietario sia del suolo che della costruzione.

Il diritto di superficie viene costituito dal Comune per mezzo di una Convenzione e per un periodo di 99 anni. L’art. 953 c.c. prevede che “allo scadere del termine il diritto di superficie si estingue e il proprietario del suolo diventa proprietario della costruzione”. Allo scadere dei 99 anni, quindi, il diritto di superficie viene meno e il Comune diventa proprietario del fabbricato.

È una circostanza, questa, che non deve preoccupare chi abbia intenzione di acquistare una casa in proprietà superficiaria.

Innanzitutto, la Convenzione può prevedere la possibilità di rinnovare il diritto di superficie per ulteriori 99 anni.

In ogni caso, è sempre possibile trasformare la proprietà superficiaria in piena proprietà. Per piena proprietà si intende la proprietà piena ed esclusiva sia del suolo che della costruzione. A tal fine è necessario compiere una pratica, chiamata appunto di “trasformazione”, presso il Comune e il relativo atto notarile di modifica della Convenzione. I tempi di evasione della pratica variano, naturalmente, da un Comune all’altro. Anche riguardo al costo, l’unica indicazione che si può fornire in questa sede è quella di visionare gli atti di trasformazione già effettuati nel fabbricato o, al più, nella zona di interesse. Generalmente, l’importo da pagare al Comune aumenta all’aumentare della metratura dell’immobile e viene liquidato solo in caso di presentazione della domanda di trasformazione.

Da una prospettiva economica, il fatto che una costruzione sia in proprietà superficiaria incide sul valore del bene esclusivamente nella misura del costo necessario a effettuare la pratica di trasformazione e il relativo atto notarile. Non sussistono, infatti, altri rischi o problematiche di rilievo.

Occorre specificare che in un condominio la pratica di trasformazione può essere effettuata individualmente da ogni condomino. Di conseguenza, è del tutto normale che all’interno dello stesso fabbricato vi siano alcune unità immobiliari in piena proprietà e altre in proprietà superficiaria. In tal caso, il suolo è in parte di proprietà del Comune e in parte dei condomini che hanno effettuato la pratica di trasformazione, i quali sono comproprietari pro quota in base ai rispettivi millesimi di proprietà.

Che cos’è l’affrancazione?

L’affrancazione è una pratica che libera un immobile dal vincolo di prezzo massimo di cessione.

Generalmente, gli immobili costruiti per mezzo di interventi di edilizia popolare finanziati dallo Stato sono soggetti a una serie di vincoli. Ad esempio, gli assegnatari delle case non possono rivenderle per un determinato periodo di tempo, solitamente di cinque o dieci anni, così da evitare speculazioni.

Uno dei possibili vincoli è quello relativo al prezzo massimo di cessione. Esso impedisce di vendere l’immobile oltre un determinato prezzo, molto inferiore a quello di mercato. Il vincolo di prezzo massimo di cessione, in pratica, rende economicamente sconveniente vendere casa perché obbliga a farlo a un prezzo estremamente basso.

Per liberare l’immobile dal vincolo di prezzo massimo di cessione, così da poterlo vendere a prezzo di mercato, occorre effettuare la pratica di affrancazione presso il Comune e il relativo atto notarile. I tempi e i costi variano, naturalmente, da un Comune all’altro. Anche qui, l’unica indicazione che si può fornire in questa sede è quella di visionare gli atti di affrancazione già effettuati nel fabbricato o, al più, nella zona di interesse. Generalmente, l’importo da pagare al Comune aumenta all’aumentare della metratura dell’immobile e viene liquidato solo in caso di presentazione della domanda di affrancazione.

Occorre specificare che in un condominio la pratica di affrancazione può essere effettuata individualmente da ogni condomino. Di conseguenza, è del tutto normale che all’interno dello stesso fabbricato vi siano alcune unità immobiliari affrancate e altre ancora da affrancare.

Che rapporto c’è tra diritto di superficie e affrancazione?

Nessuno, si tratta di due questioni completamente differenti e indipendenti tra loro.

Diritto di superficie e affrancazione vengono, molto spesso, impropriamente associati perché in alcune zone sono compresenti relativamente a un ampio numero di immobili. O meglio, sono presenti sia il diritto di superficie sia il vincolo di prezzo massimo di cessione.

Come già chiarito, infatti, il diritto di superficie riguarda la separazione tra proprietà della costruzione e proprietà del suolo e richiede, per acquisire anche la proprietà del suolo, una pratica di trasformazione.

L’affrancazione, invece, è la pratica che permette di liberare un immobile dal vincolo di prezzo massimo di cessione, così da poterlo vendere a prezzo di mercato.

Un singolo immobile può presentare solo una delle due situazioni illustrate. Allo stesso modo, può presentarle entrambe e il proprietario può decidere di effettuare solo la pratica di trasformazione o solo quella di affrancazione, risolvendo così una delle due questioni ma lasciando in sospeso l’altra.

Ai fini di una compravendita, è possibile trasferire la proprietà superficiaria di un immobile. Non è necessario, quindi, effettuare la pratica di trasformazione prima della compravendita. Il Venditore può liberamente trasferire la proprietà superficiaria di cui è titolare. L’Acquirente, nuovo proprietario superficiario, potrà presentare la domanda di trasformazione quando vorrà.

L’affrancazione, invece, deve necessariamente avvenire prima della compravendita, a meno che non si intenda vendere l’immobile al prezzo convenzionato. Quest’ultima ipotesi, tuttavia, è estremamente rara, per ovvie ragioni di convenienza economica. È molto importante, quindi, prevedere un termine lungo, eventualmente prorogabile, per la stipula del contratto definitivo di compravendita, così da poter concludere la pratica di affrancazione senza correre il rischio di diventare inadempienti.

Alberto Castorina

Agente immobiliare

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