Il contratto preliminare



Che cos’è?

Il contratto preliminare è l’accordo con cui le parti si obbligano a concludere un contratto definitivo il cui contenuto è fissato dal preliminare stesso.

Nel caso della compravendita immobiliare, le parti si obbligano a concludere, entro un certo termine, un contratto definitivo che avrà ad oggetto il trasferimento della proprietà di un immobile.

Solitamente il preliminare viene redatto dal Notaio che si occuperà della stipula del contratto definitivo.

È obbligatorio stipulare il contratto preliminare?

No, le parti sono libere di concludere direttamente il contratto definitivo di compravendita.

Tuttavia, è consigliabile stipulare un preliminare nell’ipotesi in cui vi sia, per qualsiasi ragione, un ampio intervallo di tempo tra l’accettazione della proposta di acquisto e la stipula del contratto definitivo.

Spesso, infatti, le proposte d’acquisto non sono scritte in maniera dettagliata e non prevedono espressamente tutti gli adempimenti che devono essere compiuti dalle parti prima del contratto definitivo. Può accadere, inoltre, che alcune questioni emergano successivamente all’accettazione della proposta, a seguito di controlli effettuati dal Notaio o da un tecnico. In tal caso, il preliminare può costituire la sede ideale in cui mettere per iscritto tutti gli adempimenti necessari alla stipula del contratto definitivo e le relative conseguenze nell’ipotesi in cui una delle parti non si adoperi diligentemente per porli in essere.

Il preliminare costituisce un’importante garanzia per le parti per il solo fatto di regolare in forma scritta e in maniera dettagliata i loro rapporti fino al momento del contratto definitivo di compravendita. La stipula di un preliminare, inoltre, fornisce rilevanti tutele sul piano giuridico.

Quali tutele giuridiche fornisce il contratto preliminare?

Le parti di un contratto preliminare possono ricorrere a due importanti strumenti di tutela: la trascrizione e l’esecuzione specifica dell’obbligo di concludere un contratto.

La trascrizione del preliminare nei Registri Immobiliari è un adempimento effettuato dal Notaio. Essa determina la prenotazione degli effetti della trascrizione del contratto definitivo al momento in cui è effettuata. Ad esempio, se il preliminare viene trascritto a luglio 2018 e il contratto definitivo viene trascritto a dicembre 2019 gli effetti della trascrizione del definitivo retroagiscono a luglio 2018. In pratica, è come se il definitivo fosse già stato trascritto a luglio 2018.

La trascrizione del preliminare tutela l’Acquirente da eventuali atti pregiudizievoli successivi, relativi all’immobile oggetto del preliminare, quali, ad esempio: l’iscrizione di un’ipoteca, un pignoramento, una donazione, la cessione dell’usufrutto o di un altro diritto reale di godimento. Tali atti non sono opponibili all’Acquirente che, con la trascrizione del preliminare, acquista l’immobile nello stato di diritto in cui si trovava in quel momento. Tutto quel che avviene dopo la trascrizione è inefficace nei suoi confronti.

Inoltre, l’art. 2775-bis c.c. dispone che “nel caso di mancata esecuzione del contratto preliminare trascritto ai sensi dell’art. 2645-bis, i crediti del promissario acquirente che ne conseguono hanno privilegio speciale sul bene immobile oggetto del contratto preliminare”.

La mancata esecuzione del contratto preliminare consiste nella mancata stipula del definitivo. I crediti del promissario acquirente che ne conseguono possono essere, ad esempio: la restituzione del doppio della caparra confirmatoria, la restituzione degli acconti versati o il risarcimento dei danni patiti a causa dell’inadempimento della controparte. Il privilegio speciale opera nel caso di vendita forzata dell’immobile oggetto del preliminare trascritto e consiste nell’essere preferito agli altri creditori del Venditore nella ripartizione del ricavato.

Ad esempio, il contratto preliminare, per qualsiasi ragione, non viene eseguito e altri creditori del Venditore pignorano l’immobile per soddisfare i loro crediti. Il promissario acquirente può intervenire nella procedura esecutiva, o anche iniziarla lui stesso, e quando l’immobile sarà venduto e avverrà la ripartizione della somma ricavata egli verrà pagato prima degli altri creditori, proprio in virtù del privilegio speciale di cui all’art. 2775-bis c.c. Essere preferiti nella ripartizione del ricavato può essere determinante perché la somma potrebbe non essere sufficiente a soddisfare le ragioni di tutti i creditori. Essere un creditore non privilegiato, quindi, può significare che il proprio credito verrà pagato solo in minima parte o, nell’ipotesi in cui il ricavato sia distribuito solo tra i creditori privilegiati, per niente.

L’art. 2645-bis, terzo comma c.c. dispone che “gli effetti della trascrizione del contratto preliminare cessano e si considerano come mai prodotti se entro un anno dalla data convenuta tra le parti per la conclusione del contratto definitivo, e in ogni caso entro tre anni dalla trascrizione predetta, non sia eseguita la trascrizione del contratto definitivo o di altro atto che costituisca comunque esecuzione del contratto preliminare o della domanda giudiziale di cui all’art. 2652, primo comma, n. 2”.

Quindi, affinché la trascrizione del preliminare produca gli effetti sopra descritti è necessario che il contratto definitivo sia stipulato entro un anno dalla data convenuta tra le parti nel preliminare e comunque entro tre anni dalla trascrizione del preliminare. Gli stessi termini valgono per la proposizione della domanda giudiziale di cui all’art. 2652, primo comma, n. 2, ovvero la domanda di esecuzione specifica dell’obbligo di concludere un contratto, di seguito analizzata.

L’art. 2932 c.c. dispone che “se colui che è obbligato a concludere un contratto non adempie l’obbligazione, l’altra parte, qualora sia possibile e non sia escluso dal titolo, può ottenere una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso”.

Si è già detto che con la stipula del preliminare le parti si obbligano a concludere il contratto definitivo di compravendita. Se una delle parti non adempie a tale obbligazione l’altra può rivolgersi al giudice per ottenere una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso, ovvero il trasferimento della proprietà dell’immobile.

Ad esempio, se il Venditore, per qualsiasi ragione, si rifiuta di stipulare il contratto definitivo di compravendita, l’Acquirente può proporre una domanda giudiziale ai sensi dell’art. 2932 c.c. Il giudice emetterà una sentenza che, previo pagamento del prezzo pattuito, trasferisce la proprietà dell’immobile all’Acquirente.

Affinché la domanda giudiziale sia accolta è necessario che chi la propone abbia eseguito la propria prestazione o si sia offerto di farlo. Nel caso della compravendita immobiliare, la parte che intende proporre la domanda deve, ad esempio: versare la caparra confirmatoria o gli acconti sul prezzo concordati o compiere gli adempimenti previsti nel preliminare. Inoltre, deve offrirsi di stipulare il contratto definitivo, anche fissando di sua iniziativa un appuntamento dal Notaio e dandone notizia per iscritto alla controparte, invitandola a presentarsi presso lo studio notarile.

Stipulare un contratto preliminare, quindi, fornisce la certezza, giuridicamente tutelata, che la proprietà dell’immobile sarà trasferita, se necessario anche per mezzo di una sentenza.

Alberto Castorina

Agente immobiliare

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