Le imposte per l'acquisto di una casa

Aggiornato il: 11 ott 2020




Quali sono se acquisto da una società costruttrice?

Se il Venditore è la società costruttrice dell’immobile e l’edificazione è avvenuta da meno di 5 anni, la compravendita sarà soggetta ad IVA con aliquota pari al 4% (se l’Acquirente può usufruire dei benefici fiscali “prima casa”), al 10% (se l’Acquirente non può usufruire dei predetti benefici fiscali) o al 22% (se l’immobile presenta caratteristiche di lusso) del prezzo di acquisto. A tale importo vanno aggiunti € 920 di imposte fisse.

Ove, invece, l’edificazione sia avvenuta da oltre 5 anni, la compravendita sarà soggetta ad imposta di registro, secondo le regole del paragrafo che segue, salvo che l’impresa costruttrice opti espressamente per l’opzione IVA.

Quali sono se acquisto da un privato?

Se il Venditore è un privato, la compravendita è soggetta ad imposta di registro pari al 2% (se l’acquirente può usufruire dei benefici fiscali “prima casa”) o al 9% (se l’acquirente non può usufruire dei predetti benefici fiscali) del valore catastale dell’immobile. Tale valore si calcola moltiplicando la rendita catastale dell’unità immobiliare per 115,5 (in presenza dei benefici fiscali “prima casa”) o per 126 (in assenza dei predetti benefici), con un minimo di €1.000. A tale importo vanno aggiunti € 100 per imposte fisse.

Facciamo un esempio nell’ipotesi in cui una casa abbia rendita catastale pari a € 1.000. Ove siano applicabili i benefici fiscali “prima casa” l’imposta sarà: 2% (1.000 x 115,5) + 100 = € 2.410. Ove i predetti benefici non siano applicabili l’imposta sarà: 9% (1.000 x 126) + 100 = € 11.440.

Quando ho diritto ai benefici fiscali “prima casa”?

I requisiti per usufruire dei benefici fiscali “prima casa” sono i seguenti:

a) non essere titolare esclusivo, o in comunione con il coniuge, dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del Comune in cui è ubicata l’abitazione da acquistare;

b) non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale, su tutto il territorio nazionale, dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata da sé stesso o dal coniuge con le agevolazioni fiscali “prima casa” (o impegnarsi a trasferirla entro 1 anno dal rogito);

c) essere residente nel Comune in cui è ubicata l’abitazione da acquistare (o impegnarsi a trasferirvi la residenza entro 18 mesi dal rogito).

Che cos’è il credito di imposta?

Il credito d'imposta è un credito vantato dal contribuente nei confronti dello Stato.

Al fine di evitare duplicazioni d’imposta, nel momento in cui si acquista una nuova “prima casa” viene maturato il diritto ad un credito di imposta pari all’imposta di registro o IVA già versata al momento dell’acquisto della precedente “prima casa”. Affinché il meccanismo operi è necessario che la casa “pre-posseduta” sia già stata alienata al momento del rogito o che, in quella sede, si assuma l’impegno a trasferirla entro 1 anno.

Ad esempio, se nel 2010 si è acquistata una “prima casa” corrispondendo a titolo di imposta di registro € 2.000 ed oggi si acquista una nuova “prima casa” con l’impegno di vendere la precedente entro 1 anno dal rogito; sarà possibile detrarre tale importo dall’imposta di registro dovuta per il nuovo acquisto.

Al fine di godere di tale beneficio, occorre fornire al Notaio copia autentica dell’atto di acquisto e, se avvenuta, rivendita della “prima casa” preposseduta, verificando vi siano annotati gli estremi di registrazione presso l’Agenzia delle Entrate.

Un ulteriore credito di imposta è dovuto in caso di registrazione del contratto preliminare di compravendita. In tal caso l’importo è pari allo 0,5% della caparra versata al momento della conclusione del preliminare. Anche in questa ipotesi, per poter beneficiare del credito di imposta è necessario fornire gli estremi di registrazione del contratto presso l’Agenzia delle Entrate.

Federico Castorina

Notaio

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