L'ipoteca



Cos’è un’ipoteca?

L’ipoteca è una garanzia reale gravante su un bene immobile. In forza di tale garanzia, il creditore che non veda soddisfatto il proprio credito può agire in via esecutiva sul bene ipotecato, promuovendo una vendita forzata e soddisfacendosi sul ricavato con preferenza rispetto agli altri eventuali creditori. Per tale ragione il creditore ipotecario viene definito un creditore “privilegiato”.

L’ipoteca è caratterizzata dal c.d. “diritto di sequela”, che consiste nel potere del creditore di agire in via esecutiva sul bene immobile anche nei confronti di eventuali sub-acquirenti. Da qui la necessità, prima dell’acquisto di un immobile, di procedere alla cancellazione delle eventuali ipoteche su di esso gravanti.

Occorre a tal fine distinguere tra ipoteche c.d. “sostanziali” e “meramente formali”. Nel primo caso, l’ipoteca garantisce un debito non adempiuto. Pertanto, per procedere alla cancellazione, occorre prima estinguere il debito. Nel secondo caso, al contrario, il debito è già stato adempiuto, ma occorre soltanto procedere alla cancellazione dell’ipoteca, la quale risulta ancora gravante esclusivamente a causa dell’inerzia delle parti.

Come si cancella?

Un’ipoteca si cancella mediante sottoscrizione da parte del debitore, davanti al Notaio, di un atto di consenso alla cancellazione dell’ipoteca. Sarà il Notaio, in fase di adempimenti post stipula, a provvedere alla cancellazione tramite apposita comunicazione ai Registri Immobiliari.

Ove creditore sia una Banca, è prevista la possibilità di cancellare le ipoteche con una procedura semplificata. La c.d. “Bersani” (Legge n. 40/2007 e s.m.i.) consiste in una cancellazione d’ipoteca in via amministrativa operata direttamente dalla Banca, senza necessità di intervento né del creditore né del Notaio.

Quanto tempo richiede la cancellazione di un’ipoteca?

In caso di cancellazione tramite Notaio, la procedura si conclude in pochi giorni. È necessario l’intervento del creditore ipotecario o di un procuratore munito dei relativi poteri.

In caso di procedura semplificata c.d. “Bersani” la procedura si conclude in circa 60 giorni.

Un’ipoteca è ostativa all’ottenimento di un mutuo?

La presenza di un’ipoteca, di per sé, non è ostativa alla concessione di un mutuo. L’istituto mutuante può infatti iscrivere un’ipoteca “seconda in grado” a garanzia della restituzione.

Tuttavia, la presenza di un’ipoteca, anche formale, è ostativa all’ottenimento di un mutuo per l’acquisto di una prima casa. Pertanto, è necessario che tali ipoteche vengano cancellate prima della stipula degli atti di compravendita e mutuo.

Al più tardi, nel solo caso in cui il debito garantito dall’ipoteca venga estinto con il saldo del prezzo della compravendita, l’ipoteca potrà essere cancellata dal Notaio rogante o dalla Banca creditrice con la procura c.d. “Bersani” dopo la stipula.


Federico Castorina

Notaio

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