La caparra confirmatoria




Quando viene versata?

Al momento della proposta di acquisto di un immobile, è prassi che il Proponente consegni al Mediatore un assegno bancario non trasferibile intestato al Venditore solitamente di € 5.000, a dimostrazione della serietà della proposta. Il Mediatore trattiene tale assegno a titolo di deposito infruttifero, senza che ciò determini il sorgere di alcun obbligo o responsabilità in capo al Venditore.

Qualora la proposta venga rifiutata dal Venditore o venga legittimamente revocata dal Proponente o non possa considerarsi più valida per il decorso del termine ivi previsto, il Mediatore restituisce l’assegno al Proponente.

Ove intervenga l’accettazione della proposta di acquisto da parte del Venditore, il Mediatore trasmette l’assegno al Venditore immediatamente dopo la comunicazione al Proponente dell’intervenuta accettazione. Alcuni mediatori, in via precauzionale, preferiscono trattenere l’assegno fino alla stipula del contratto preliminare di compravendita.

Solo in caso di accettazione della proposta da parte del Venditore gli € 5.000, consegnati al Mediatore al momento della formulazione della proposta, vengono qualificati come caparra confirmatoria.

La prassi delle compravendite immobiliari prevede, poi, che al momento della firma del contratto preliminare di compravendita si versi un’ulteriore somma che integri la caparra solitamente fino al 10 o al 15% del prezzo pattuito.

Ad esempio, se il prezzo pattuito è di € 200.000 al momento della proposta viene consegnato un assegno di € 5.000 e alla firma del contratto preliminare viene consegnato, direttamente al Venditore, un assegno di € 15.000. In tal modo, la caparra confirmatoria diventa pari al 10% del prezzo pattuito, ovvero € 20.000.

Naturalmente, al momento della stipula del contratto definitivo di compravendita l’Acquirente deve versare solo i rimanenti € 180.000 a saldo del prezzo pattuito.

Occorre specificare che la prassi non è vincolante e le parti sono libere di accordarsi per importi diversi da quelli appena riportati, a seconda della situazione e delle proprie esigenze.

Come funziona?

La caparra confirmatoria svolge, generalmente, una duplice funzione: forfettizzazione del danno e incentivo all’adempimento.

L’art. 1385, secondo comma c.c. dispone che “se la parte che ha dato la caparra è inadempiente, l’altra può recedere dal contratto, ritenendo la caparra; se inadempiente è invece la parte che l’ha ricevuta, l’altra può recedere dal contratto ed esigere il doppio della caparra”.

Quindi, se a essere inadempiente è l’Acquirente, che ingiustificatamente rifiuta di comprare l’immobile, il Venditore può recedere dal contratto preliminare e tenere la caparra a titolo di risarcimento del danno.

Se, invece, a essere inadempiente è il Venditore, che ingiustificatamente rifiuta di vendere l’immobile, l’Acquirente può recedere dal contratto preliminare ed esigere il doppio della caparra. Riprendendo l’esempio precedente, l’Acquirente può richiedere il pagamento di € 40.000, di cui € 20.000 come restituzione di quanto versato al Venditore fino alla firma del contratto preliminare e € 20.000 a titolo di risarcimento del danno.

La caparra confirmatoria, quindi, forfettizza il danno perché permette alla parte non inadempiente di esigere, a titolo di risarcimento del danno, proprio l’importo della caparra, senza necessità di rivolgersi al giudice.

La caparra confirmatoria, inoltre, costituisce un incentivo all’adempimento perché le parti sanno che se non rispetteranno gli obblighi presi l’una nei confronti dell’altra saranno tenute a pagare, nell’esempio fatto, una somma di € 20.000.

L’art. 1385, terzo comma c.c. dispone che “se però la parte che non è inadempiente preferisce domandare l’esecuzione o la risoluzione del contratto, il risarcimento del danno è regolato dalle norme generali”.

La parte non inadempiente, quindi, ha una scelta. Essa può recedere dal contratto e tenere la caparra, nel caso del Venditore, o esigerne il doppio, nel caso dell’Acquirente.

In alternativa, la parte non inadempiente può rivolgersi al giudice e chiedere l’esecuzione in forma specifica dell’obbligo di concludere il contratto definitivo, obbligo assunto dalla controparte con la conclusione del preliminare.

Come ulteriore alternativa, la parte non inadempiente può chiedere al giudice la risoluzione del contratto. In tali casi, il risarcimento del danno non sarà pari all’importo della caparra confirmatoria, ma sarà regolato dalle norme generali in materia.

È obbligatorio versare la caparra confirmatoria?

No, le parti possono liberamente decidere di non versare alcun importo a titolo di caparra confirmatoria.

Nella prassi, al momento della proposta di acquisto viene sempre consegnato al Mediatore un assegno solitamente di € 5.000. Tuttavia, il Proponente può chiedere che l’importo venga espressamente qualificato come acconto sul prezzo piuttosto che come caparra confirmatoria. Lo stesso per tutte le eventuali somme che saranno versate prima del definitivo.

Qualificare una somma come acconto sul prezzo piuttosto che come caparra fa sì che non operi il meccanismo disciplinato dall’art. 1385 c.c. Di conseguenza, in caso di inadempimento le somme non possono essere trattenute dal Venditore a titolo di risarcimento del danno né l’Acquirente può esigere il doppio di quanto versato, secondo il meccanismo spiegato nel paragrafo precedente.

È fatta salva la possibilità di chiedere al giudice l’esecuzione in forma specifica del contratto preliminare o il risarcimento del danno secondo le norme generali in materia.

La caparra confirmatoria è compatibile con un mutuo 100%?

Sì, purché la banca sia d’accordo.

Nulla osta all’erogazione di un mutuo 100% nell’ipotesi in cui sia stata versata una caparra confirmatoria. Tuttavia, la decisione rientra nella discrezionalità della banca, che deve essere informata di tutte le circostanze relative alla compravendita.


Alberto Castorina

Agente immobiliare

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