Le fasi della compravendita immobiliare




Quali sono?

Generalmente, le fasi della compravendita immobiliare sono tre: la proposta di acquisto, il contratto preliminare e il contratto definitivo.

Che cos’è la proposta di acquisto?

La proposta di acquisto è l’atto con il quale si propone al Venditore di acquistare il suo immobile a un determinato prezzo.

Solitamente la proposta di acquisto avviene attraverso la compilazione di un modulo fornito dal Mediatore immobiliare.

È prassi che il Proponente consegni al Mediatore un assegno bancario non trasferibile intestato al Venditore solitamente di € 5.000, a dimostrazione della serietà della proposta.

È bene che la proposta sia il più dettagliata possibile e che riporti espressamente tutte le condizioni che il Proponente ritiene essenziali per la conclusione dell’affare. In tal modo si può evitare l’insorgere di problematiche successive e si permette al Venditore di valutare se accettare o meno la proposta alla luce di informazioni adeguate.

Ad esempio, qualora sia necessario un mutuo per l’acquisto, è prassi inserire la seguente clausola: “la presente proposta si intenderà caducata nel caso di mancata concessione del mutuo richiesto dal Proponente, da comunicare al Venditore entro il termine di 40 giorni dall’accettazione della proposta”. Il termine, naturalmente, può variare a seconda delle esigenze.

Quanto previsto nella proposta viene, successivamente, inserito all’interno del contratto preliminare.

È possibile, ove ne ricorrano i presupposti, che la stessa proposta di acquisto, se accettata, costituisca il contratto preliminare.

Che cos’è il contratto preliminare?

Il contratto preliminare è l’accordo con cui le parti si obbligano a concludere un contratto definitivo il cui contenuto è fissato dal preliminare stesso.

Nel caso della compravendita immobiliare, le parti si obbligano a concludere, entro un certo termine, un contratto definitivo che avrà ad oggetto il trasferimento della proprietà di un immobile.

Generalmente il preliminare viene redatto dal Notaio che si occuperà della stipula del contratto definitivo.

È prassi che al momento della firma del preliminare si versi un’ulteriore somma che integri la caparra confirmatoria solitamente fino al 10 o al 15% del prezzo pattuito. Ad esempio, se il prezzo pattuito è di € 200.000 al momento della proposta viene consegnato un assegno di € 5.000 e alla firma del preliminare viene consegnato, direttamente al Venditore, un assegno di € 15.000. In tal modo, la caparra confirmatoria diventa pari al 10% del prezzo pattuito, ovvero € 20.000.

Stipulare un contratto preliminare fornisce la certezza, supportata da adeguate tutele giuridiche, che il trasferimento della proprietà dell’immobile avverrà entro un termine determinato.

Il periodo di tempo che intercorre tra il preliminare e il definitivo è necessario per compiere una serie di adempimenti, senza i quali non è possibile stipulare il contratto definitivo. Ad esempio: una pratica di mutuo, una dichiarazione di successione, la risoluzione di una donazione, una perizia, la cancellazione di un’ipoteca, una pratica urbanistica, la rettifica o la convalida di atti precedenti.

È bene che il contratto preliminare preveda espressamente tutti gli adempimenti prodromici al definitivo e le relative conseguenze nel caso in cui una delle parti non si adoperi diligentemente per porli in essere.

Che cos’è il contratto definitivo?

Il contratto definitivo di compravendita immobiliare è l’accordo con cui le parti trasferiscono la proprietà di un immobile.

Il trasferimento della proprietà avviene al momento della conclusione del contratto, senza che siano necessarie ulteriori attività delle parti.

Il pagamento del prezzo tiene conto della caparra confirmatoria o di eventuali acconti già versati al Venditore. Riprendendo l’esempio precedente, al momento della stipula del contratto definitivo l’Acquirente deve versare solo i rimanenti € 180.000 a saldo del prezzo pattuito.

Qualora l’Acquirente necessiti di un mutuo, i due atti vengono stipulati contestualmente. Innanzitutto, le parti firmano il contratto definitivo, nel quale si prevede espressamente che il prezzo verrà corrisposto in parte con il ricavato di un mutuo che sarà stipulato con atto immediatamente successivo alla compravendita. Subito dopo viene firmato l’atto di mutuo. Solitamente, infatti, compravendita e mutuo vengono stipulati nei locali della banca. L’importo del mutuo viene erogato direttamente al Venditore.

È necessario percorrere tutte le fasi?

No, astrattamente è sufficiente il solo contratto definitivo per trasferire la proprietà di un immobile.

Tuttavia, è difficile, nella pratica, che non vi sia almeno una proposta di acquisto.

Il contratto preliminare, invece, offre delle importanti tutele giuridiche ed è consigliabile stipularlo nell’ipotesi in cui vi sia, per qualsiasi ragione, un ampio intervallo di tempo tra l’accettazione della proposta di acquisto e la conclusione del contratto definitivo.


Alberto Castorina

Agente immobiliare

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