Oneri condominiali

Aggiornato il: 11 ott 2020




Cosa sono gli oneri condominiali?

Quando un fabbricato è composto da più di otto unità abitative è obbligatoria la costituzione di un condominio e la nomina di un amministratore. La funzione del condominio consiste nella gestione e regolamentazione delle c.d. proprietà condominiali, cioè le parti dell’edificio comuni alle diverse unità immobiliari, nonché, in presenza di impianti centralizzati, di alcuni servizi destinati alle singole abitazioni (ad esempio: acqua o riscaldamento).

La presenza di un condominio comporta dunque delle spese di natura ordinaria e straordinaria. Le prime vengono corrisposte periodicamente, a rate mensili o bimestrali, da parte dei singoli condomini. Le seconde derivano dalla realizzazione di lavori straordinari deliberati dall’assemblea condominiale (ad es. il rifacimento della facciata o l’istallazione di pannelli solari).

Prima del rogito è opportuno chiedere all’Amministratore di condominio una liberatoria attestante l’assenza di arretrati condominiali, di delibere straordinarie e contenziosi di natura condominiale.

A chi spetta il pagamento degli oneri condominiali arretrati?

Tutti gli arretrati condominiali relativi all’unità immobiliare compravenduta, fino al giorno del rogito, spettano al Venditore. Tuttavia, l’Acquirente è responsabile in solido per gli arretrati dell’anno in corso e del precedente, salvo il diritto di regresso. Ciò significa che l’amministratore di condominio, può chiedere il pagamento di tali arretrati anche al nuovo proprietario, il quale avrà dunque l’onere di chiederne il rimborso al proprio Venditore.

Pertanto l’Acquirente, per tutelarsi, deve chiedere al Venditore di estinguere prima del rogito almeno gli arretrati condominiali dell’anno in corso e del precedente. Ove il Venditore non abbia la disponibilità economica necessaria, è opportuno vincolare a tale pagamento l’eventuale caparra versta al momento del contratto preliminare o parte del prezzo della compravendita, effettuando un bonifico o intestando l’assegno circolare direttamente al Condominio.

Il conguaglio degli oneri condominiali di fine anno, invece, spetta pro quota ad Acquirente e Venditore in relazione al periodo di titolarità dell’immobile. Se ad esempio il rogito è avvenuto il primo ottobre, il conguaglio di fine anno spetterà per 9/12 al Venditore e 3/12 all’Acquirente.

Cosa accade in presenza di lavori straordinari di natura condominiale deliberati ma non ancora realizzati?

La pronuncia della Cass. civ. [ord.], sez. VI, 22-06-2017, n. 15547 ha statuito un importante principio in tema di riparto delle spese condominiali concernenti lavori di manutenzione straordinaria sulle parti comuni.

In particolare “laddove, successivamente alla delibera assembleare che abbia disposto l'esecuzione di tali interventi, sia venduta un'unità immobiliare sita nel condominio, i costi dei lavori gravano - secondo un criterio rilevante anche nei rapporti interni tra compratore e venditore, che non si siano diversamente accordati tra di loro alla luce di patti comunque inopponibili al condominio - su chi era proprietario dell'immobile compravenduto al momento dell'approvazione di detta delibera, la quale ha valore costitutivo della relativa obbligazione”.

Ciò significa che, l’elemento rilevante per la ripartizione degli oneri condominiali per lavori straordinari tra Acquirente e Venditore è la natura di proprietario al momento dell’approvazione della delibera. Pertanto, se una delibera per lavori straordinari viene assunta il giorno precedente alla stipula dell’atto di compravendita, in assenza di diverso accordo tra le parti l’intera spesa graverà sul Venditore, anche se beneficiario dei lavori sarà l’Acquirente.

La Suprema Corte precisa altresì che “Non rileva, in senso contrario, che la vendita sia avvenuta prima dell'approvazione di tutti gli stati di ripartizione dei lavori, ovvero prima che il condomino che aveva approvato la suddetta delibera abbia assolto integralmente ai propri oneri verso il condominio.”

Naturalmente nel caso la delibera condominiale non approvi i lavori, ma semplicemente conferisca un mandato esplorativo all’amministratore di predisporre più preventivi da sottoporre all’assemblea, il predetto principio non trova applicazione.

Ciò è confermato dalla pronuncia Cass. civ., sez. II, 14-10-2019, n. 25839, la quale afferma che “Il versamento delle spese che il condomino esegua in favore del condominio prima che sia individuabile una completa e definitiva deliberazione di approvazione dell'intervento di manutenzione straordinaria configura, agli effetti dell'art. 2033 c.c., un pagamento ab origine indebito, in quanto solo la deliberazione dell'assemblea, chiamata a determinare quantità, qualità e costi dell'intervento, assume valore costitutivo della relativa obbligazione di contribuzione in capo a ciascun condomino."


Federico Castorina

Notaio

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