Il possesso anticipato o posticipato di un immobile

Aggiornato il: 11 ott 2020



Che cosa si intende per possesso dell’immobile?

Il possesso consiste in un potere sulla cosa che si manifesta in un’attività corrispondente all’esercizio della proprietà o di altro diritto reale. Non si tratta dunque di un diritto, ma di una situazione di fatto giuridicamente rilevante.

Il possesso è caratterizzato dalla disponibilità materiale della cosa (corpus) e dalla volontà del soggetto di tenerla per sé (animus possidendi). Per quest’ultimo elemento si distingue dalla detenzione, intesa come mera disponibilità materiale della cosa.

Nel nostro caso, dunque, quel che normalmente chiamiamo “possesso” è tecnicamente una “detenzione”. In ogni caso, ai nostri fini possiamo più semplicemente far riferimento al concetto di “godimento dell’immobile in via esclusiva”.

L’Acquirente può ottenere il possesso dell’immobile prima dell’atto di compravendita?

Le parti possono accordarsi, in sede di contratto preliminare, per una consegna anticipata dell’immobile al futuro Acquirente. Le ragioni possono essere molteplici, come ad esempio soddisfare esigenze abitative o avviare i lavori di ristrutturazione.

Il rapporto giuridico che si instaura tra le parti viene qualificato dalla giurisprudenza come “comodato gratuito”. Si tratta dunque di un rapporto distinto dalle obbligazioni tipiche del contratto preliminare, che trova la propria fonte in un’apposita clausola del medesimo o all’interno di un separato accordo.

Per tutelare il Venditore è opportuno, in primis, che la consegna anticipata del possesso risulti da atto scritto. Al fine di rafforzare la tutela della parte promittente la vendita è inoltre consigliabile prevedere in sede di contratto preliminare una caparra congrua e/o un’indennità di occupazione.

Infine, si suggerisce di pattuire espressamente a chi spetta sostenere le spese condominiali, ordinarie e straordinarie, nonché il pagamento di tasse e utenze per il periodo intercorrente dall’immissione nel possesso fino al giorno della compravendita.

L’Acquirente può ottenere il possesso dell’immobile dopo l’atto di compravendita?

Le parti possono accordarsi, in sede di contratto preliminare e/o di contratto definitivo, per una consegna posticipata dell’immobile all’Acquirente. Le ragioni possono essere molteplici, come ad esempio consentire al Venditore di trasferirsi in un’altra abitazione e/o di liberare l’immobile dagli arredi in esso presenti.

Per tutelare il Venditore è opportuno, in primis, che la consegna posticipata del possesso risulti da atto scritto. Al fine di rafforzare la tutela della parte promittente la vendita è inoltre consigliabile prevedere in sede di compravendita una penale per il ritardo nella consegna. Tale penale può essere inoltre garantita da un deposito fiduciario presso il Notaio di parte del prezzo, che verrà svincolato esclusivamente dopo la consegna del possesso.

Anche in questo caso si suggerisce di pattuire espressamente a chi spetta sostenere le spese condominiali, ordinarie e straordinarie, nonché il pagamento di tasse e utenze per il periodo intercorrente tra l’atto di compravendita e la consegna del possesso alla parte acquirente.


Federico Castorina

Notaio

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